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作 者丨张敏编 辑丨张伟贤图 源丨图虫今年4月30日,北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》,提出在执行现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套

北京楼市,五环外有所升温



作 者丨张敏

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

今年4月30日,北京楼市北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的环外通知》,提出在执行现有住房限购政策的升温中山市某某广告销售部基础上,允许已拥有住房达到限购套数的北京楼市居民家庭,到五环外新购一套住房。环外

这是升温在执行了14年后,北京限购政策迎来的北京楼市最大力度的调整。

政策出台时值“五一”假期前夕,环外小长假的升温市场率先受到影响。21世纪经济报道调查发现,北京楼市假期前半段,环外由于人们的升温出行计划早已确定,市场表现波澜不惊。北京楼市但在后两天,环外北京一些在售项目的升温看房量明显增加,成交量也有所提升。

假期结束后,北京楼市恢复日常状态。多家机构的中山市某某广告销售部监测显示,较之新政前,新房、二手房的看房量都有所增加,但成交规模并未明显扩大。

分析人士认为,今年以来,北京已推出多项稳楼市政策,如今其叠加效应开始凸显,市场预期有所改善。但总体来看,市场信心的完全恢复仍需时间。

五环外市场小幅升温

根据中原地产研究院统计,北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中五环外。因此,此次“430新政”非常利好北京郊区物业,特别是改善性物业。

北京市顺义区后沙峪镇是当前北京新房供应较为集中的区域之一,区域内多以大户型房屋为主。5月15日,某在售项目负责人向21世纪经济报道记者表示,“五一”长假期间,项目的到访量比平时高出不少,成交量也有小幅增加。

该负责人表示,这其中有“430新政”带来的预期变化。“政策出台当天晚上,就有客户打电话来询问,主要了解政策的执行细则,以及项目是否有优惠。”

他表示,针对“五一”假期,项目已经推出了一些优惠。但由于政策影响,“五一”期间的到访量要高于预期,一些观望很久老客户在五一期间签了合同。

中指研究院指出,从市场反馈来看,环外多个新房售楼处到访量明显增多,典型楼盘整体到访量增加20%左右。但整体分化依然明显,顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域,市场活跃度相对更高,客户到访量增加更为明显。

合硕机构首席分析师郭毅也向21世纪经济报道记者表示,“五一”假期期间,北京五环外的顺义后沙峪、亦庄台湖、大兴黄村、昌平高家园和南邵等区域,新房到访和成交量均表现不错。但其他区域表现一般,体现出分化的局面。

郭毅表示,从合硕机构代理的项目来看,假期到访量普遍增长了50%左右,成交量也有增加,但增幅并不大,说明转化率相对一般。

她同时指出,“五一”期间的市场热度,主要集中在假期后半段。因为很多人已经提前敲定了出行计划,即使有购房意愿,也来不及很快操作。

假期结束后,随着北京楼市恢复常态,市场也趋于平稳。前述房地产项目负责人表示,假期后看房的人数有所减少,“成交比假期前略有增加,但不多,相当于恢复到正常状态吧。”

分析人士认为,这说明市场信心有所恢复,但仍然缺乏持续性。

预期恢复大于实际影响

虽然“430新政”的目标区域主要针对五环外市场,但内城的部分区域也受到积极影响。

郭毅表示,新政后,内城一些去化压力大的项目也开始走量。比如,丽泽周边区域的部分新房项目,销售情况有所提升。

相比之下,二手房市场受政策影响相对较小。

一位分析师向21世纪经济报道记者表示,政策出台后,北京二手房挂牌量一度从14.6万下降到13.9万。这一变化似乎说明,业主的信心有所恢复,不再急于出手。但随后几天,挂牌量又逐渐恢复。且与新政前相比,挂牌价格并没有出现明显调整。

同时,从交易量来看,新政前后的二手房交易规模也未发生明显变化。

北京的二手房交易更多集中在五环内。多家机构的分析师表示,新政出台后,五环外的二手房带看量有所增加。五环内的二手房则仅仅表现为浏览量上升。

受访者普遍认为,近年来,北京二手房市场保持供大于求,价格也易跌难涨。前述分析师表示,北京大部分小区的二手房实际成交价和挂牌价,相差在1万元以上。“想卖房、先打折”成为二手房市场的常态。

在此情况下,新政很难给五环内的二手房交易带来明显的刺激。

但在政策影响下,二手房市场的预期也在发生微妙的改变。朝阳区惠新里区域某房产经纪人表示,该区域的浏览量和带看量,都比新政前有所增加。虽然成交量并没有明显提升,但有购房者开始询问,未来五环内的楼市限购政策会不会放松。

多数受访者向21世纪经济报道记者指出,从成交结构上看,虽然此次新政降低了购房门槛,但其释放的新增需求并没有大量入市。相比之下,部分存量需求结束观望,开始入市。

有分析人士将此归结为预期的恢复,也即,新政带来的预期恢复大于实际影响。“在北京市场,大部分人不买房并不是因为没有资格,而是对未来预期不乐观。”

该人士认为,这种恢复不仅有赖于“430新政”,也是近期北京一系列政策叠加的结果。

去年12月,北京推出“首付比例下调”、“普宅认定标准优化”、“房贷利率调整”等一系列组合拳;今年2月,通州区解除“双限”;4月,北京调整绿色建筑的公积金贷款上限,并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限;同月,北京还松绑了离婚限购政策。

受访者普遍认为,未来北京楼市政策将继续保持渐进式调整的思路,或继续有相关的利好措施出台。总体来看,信心的恢复仍是目前的要务,市场更有可能温和回温,而不会大幅上涨。

SFC

本期编辑 刘雪莹 实习生 董丹林

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